Preliminarus susitarimas

Paprastai (nors nebūtinai) būsto pardavimo sandoriuose egzistuoja du nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarčių sudarymo etapai: kuomet pasirašoma preliminarioji sutartis ir jos pagrindu sudaroma pagrindinė (notarinė) nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartis.

Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę (notarinę) – sutartį. Preliminariosios sutarties pagrindu turtas nėra perleidžiamas ir tai dar nėra pirkimo-pardavimo sandoris – tačiau šioje sutartyje aptartomis sąlygomis šalys susitaria sudaryti pagrindinę sutartį ateityje.

Preliminarioji sutartis yra svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola. Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį, nes joje šalys susitaria dėl esminių sąlygų.

Preliminariojoje sutartyje, kaip beje ir kiekvienoje sutartyje svarbu nurodyti:

• Sutarties sudarymo datą, vietą ir aprašyti daiktą, tai yra objektą, dėl kurio pardavimo šalys tariasi. Sutartyje turi būti nurodyta turto buvimo vieta, jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: nurodykite vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt. Sutartyje įtvirtintos tikslios, atvirai aptartos sąlygos visuomet leis objektyviai vertinti pačią sutartį ir atsiriboti nuo bet kokių interpretacijų. Atminkite, kad viskas gerai yra tol, kol yra gerai, tačiau jei bet kuri iš Šalių dėl savo kaltės ar neapdairumo nebevykdo ar negali vykdyti sutarties, kiekviena sąlyga ir jos formuluotė gali tapti lemtinga.
• Esminės sąlygos. Sutartyje būtina įtvirtinti esmines sąlygas: kainą, notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, atsiskaitymo ir patalpų perdavimo pirkėjui terminus (jie tarpusavyje labai retai sutampa), atsiskaitymo būdą, būtina nurodyti – atsakomybę už sutarties nevykdymą (baudų dydį ir jų taikymo atvejus).

Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais – tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius. Taip pat, jei mokėjimų terminai, jų dydžiai ar netgi galutinė kaina priklauso nuo kokių nors papildomų sąlygų – būtinai sutartyje jas nurodykite (pvz., paskirties keitimas, patalpų remontas ir pan.).

Papildomos sąlygos. Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą (pvz., sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme). Tai yra svarbu dėl to, jog šiuo atveju pardavėjas tinkamai atskleistų pirkėjui visas aplinkybes, galinčias turėti įtakos galutinei sutarties sudarymo datai ar sąlygoms. Svarbu, kad iki pagrindinės sutarties sudarymo ginčas dėl objekto teisme pasibaigtų, nes notarai sandorio, dėl objekto dėl kurio vyksta ginčas teisme, netvirtina, nors ir nėra arešto.

Sutartyje nusimatykite, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį, taip pat numatykite papildomą sąlygą, jog kiekviena Šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis. Tokių, iš pažiūros labai abstrakčių, sąlygų įtvirtinimas sutartyje įpareigoja abi Šalis būti maksimaliai atviroms.

Tuo atveju, jeigu būstas parduodamas su baldais, tai tokiu atveju būtina šalia preliminariosios sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą – turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai. Atkreipkit dėmesį, jog priklausomai nuo daiktų vertės turto pardavėjui gali atsirasti prievolė sumokėti gyventojų pajamų mokestį viršijus neapmokestinamąsias pajamas (šiuo atveju atkreipiame dėmesį ir į pirkėjus, perkančius turtą su kreditu – tokios aplinkybės gali turėti įtakos paskolos sąlygoms). Toks sąrašas turėtų būti kuo išsamesnis, derėtų nurodyti netgi buitinės technikos gamintoją ir modelio numerį. Šalia būtina nurodyti ir patalpų ar daiktų būklę: jei parduodamame būste yra kokie nors defektai – būtina tai nurodyti šiame priede arba preliminarioje sutartyje. Kad nekiltų ginčų patartina fiksuoti daiktų būklę ir šie priedai turėtų būti įvardinti kaip neatskiriama sutarties dalis. Jas atlikti reiktų du kartus: vieną – prieš pasirašant preliminariąją sutartį, antrą – perduodant pirkėjui patalpas. Šios fotofiksacijos turėtų apimti tiek bendrą patalpų būklę, tiek, jei tokių yra, defektus. Būtent tokių fotofiksacijų atlikimas eliminuoja bet kurios iš šalių norą pasielgti nesąžiningai: pirkėjo – po sutarties sudarymo apeliuoti į netinkamą patalpų būklę ir nesąžiningai reikalauti kompensacijos, pardavėjo atveju – nepakeisti.

Terminas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui priklauso nuo to kokius nors papildomus veiksmus reikia atlikti (banko leidimas parduoti turtą, kadastrinių matavimų atnaujinimas ir įregistravimas Registrų centre, santuokinio sutikimas parduoti turtą, teismo leidimas parduoti turtą, energetinio naudingumo sertifikatas ir kt.). Kiekviena iš prieš tai nurodytų aplinkybių turi skirtingus įgyvendinimo terminus, todėl sudarant sutartį kiekvieną jų būtina gerai įvertinti.

Pirmasis mokėjimas arba avansas. Preliminariosios sutarties sąlygų vykdymo užtikrinimui tarp pirkėjo ir pardavėjo sutartas avanso dydis turėtų būti toks, kuris iš tiesų įpareigotų pardavėją parduoti, pirkėją – pirkti, o visas šalis apskritai – laikytis susitarimo sąlygų. Dažniausiai jų dydis yra 5–10% perkamo turto kainos, o jei ji iš tiesų nedidelė – pirmasis mokėjimas gali sudaryti 30% ar netgi daugiau perkamo turto kainos. Šis pirmasis mokėjimas įskaitomas į bendrą turto pardavimo kainą ir jo tikslas yra užfiksuoti, jog pirkėjas neatsitrauks ir nepersigalvos turtą pirkti, o pardavėjas neieškos kito pirkėjo ir parduos turtą pirkėjui už sutartą kainą. Šiuo atveju sąmoningai naudojame sąvoką „pirmasis mokėjimas“ arba „avansas“, kadangi savo esme ir tikrąja funkcija tai nėra rankpinigiai ar depozitas (jie dažnai tarpusavyje yra maišomi, o savo esme jie dominuoja kitokio pobūdžio sutartyse).

Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad tarp Šalių suderintos sąlygos būtų tinkamai perkeltos į notarinę pirkimo-pardavimo sutartį.

Turto perdavimas. Rekomenduojamas tik po to, kai pirkėjas visiškai atsiskaito su pardavėju. Perduodant turtą reikėtų nepamiršti atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt. skaitiklių rodmenis. Dažniausiai būtent nuo šių rodmenų atsiranda prievolė pirkėjui mokėti komunalinius mokesčius.

 Svarbu suprasti, kad preliminarią sutartį rengia šalys pačios. Pagrindinė nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis sudaroma pas notarą, tačiau jis tik tvirtina šalių parašus. Todėl derėtis ir sutarties sąlygas keisti ar sutartį pildyti yra šalių pareiga.  Savarankiškai parengti sutartį taip, jog joje įtvirtintos sąlygos būtų maksimaliai aiškios, plačios, bet kartu ir tikslios, apimančios daugelį skirtingų situacijų, nėra paprasta. Pvz., kaip elgtis, jei sutartyje buvo numatytas terminas perduoti turtą pirkėjui, bet jis vis dar nėra visiškai  atsiskaitęs – ar jam reikia perduoti ar ne? O jei bet kuri iš Šalių vėluoja gauti reikalingus leidimus, tačiau savo ketinimų pirkti arba parduoti nekeičia, priešingai – atvirai juos deklaruoja? Ar sutartį kita Šalis gali nutraukti? O jei pirkėjas vėluoja sumokėti rankpinigius, tačiau preliminariąją sutartį yra pasirašęs – ar jis privalo mokėti baudą? Kuo išsamesnė, daugiau sąlygų apimanti sutartis bus – tuo sklandžiau vyks visas pardavimo procesas. Todėl esant neaiškumui visada geriau konsultuotis su advokatais, kurie ne tik kritikuotų, bet ir pasiūlytų kaip išspręsti iškilusius klausimus.